土地使用税金规定，一文全面了解土地增值税（多图多文详解）

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1.土地增值税相关政策文件

收集土地增值税文件

中华人民共和国土地增值税暂行规定

中华人民共和国土地增值税暂行规定实施细则

国税函(1995)110号

国家税务总局[2006]187号

国税发[2009]91号《土地增值税清算管理条例》

韩守宗[2016]309号

安徽省税务厅公告2018年第21号

2.思维导图

纳税人

土地增值税纳税人是指有偿转让国有土地使用权、地面建筑物及其附着物的企业和个人。包括各类企事业单位、事业单位、社会团体、个体工商户、其他单位和个人。

要点有偿转让的国有土地使用权也适用于涉外企业、单位和个人。

应纳税的

土地增值税以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值税为征收对象。增值税额是指纳税人的房地产资本收益余额减去规定的扣除额后的金额。

关税

土地增值税采用四级累进税率，最低税率为30岁，最高税率为60岁。超额税率累进税率以应纳税额的相对税率为基础，按照超额累加法计算确定适用税率。确定适用税率时，首先要确定应纳税额的相对税率。也就是说，增值金额与抵扣项目金额的比例从低到高分为四个等级。-增值额超过扣除项目金额的50%，但不超过增值额金额的100%。金额超过抵扣项目金额的100%，且不超过增值税金额的200%。项目金额和税率分别为30%、40%、50%和60%。土地增值税四种累进税率中，各级增值税不超过扣除项目金额的比例计入本税率。

收入确认

首次收入不仅包括财务收入，还包括房地产转让所得的全部金额以及相关的经济利益。

评估房地产时需要考虑哪些税务因素？

纳税时出现下列情况时，需要进行房地产估价

出售旧房屋和建筑物；

隐瞒、谎报房地产交易价格的

如果提供的扣除项目金额不实

无正当理由转让房产的销售价格低于房产评估价值的。

2、《国家税务总局关于土地增值税结算题的通知》第一条规定，在结算土地增值税时全额开具商品房销售发未开具税务发或未足额开具的，按照税务发上注明的金额确认收入。开具税务发时，根据房屋销售金额和其他收入金额确认收入。双方签订的销售合同。销售协议中注明的商品房面积与有关部门实际测量面积不符的，清算前发生补偿或退税的，在计算土地增值税时将进行调整。

3根据《国家税务总局关于土地增值税转为企业增值税征管具体规定的通知》第一条第一款规定，转增值税后税金、土地增值税纳税人转让不动产产生的应税收入不包含增值税。

根据财政部、国家税务总局关于企业营业税法修改为增值税后证明税、房产税、土地增值税、个人所得税计算标准的通知第三条，“增值税”是指土地增值税纳税人转让房地产所发生的金额，不包括增值税收入。

扣除

1这是取得土地使用权所支付的金额。

2房地产开发成本

包括征地拆迁补偿费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、公用事业支持费用和开发管理费用。这些费用可按实际发生额扣除。

注根据《国家税务总局关于企业营改增后土地增值税征收管理具体规定的通知》第五条规定，税改营改增后，取得的增值税发土地增值税纳税人接受建筑安装服务的，按照《国家税务总局关于全面实施营业税改征增值税试点的公告》执行。征收管理事项规定，发备注栏中必须填写提供建筑服务的县名和项目名称，否则不计入土地增值税抵扣金额。

3房地产开发成本

这是指销售成本、管理成本和财务成本。

计入财务费用的利息支出，可按转让房地产业务计算分配，并提交金融机构证明，可据实扣除，但最高限额超过按转让房地产业务计算的金额。不能。如果同期从商业银行获得类似贷款，则适用该利率。其他房地产开发成本按照取得土地使用权价款与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

无法提交金融机构证明的，不单独扣除利息，三项费用的扣除按取得使用权和房地产开发费用的10%计算扣除。

具体扣除比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4、旧房屋、建筑物的评估价值。

转让二手房屋或建筑物时，重置成本乘以新的折现率，由政府批准的房地产评估机构评估，并参考评估的评估价格确定的金额。机构。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干题的通知》第二条第一款的规定，纳税人转让旧房屋、建筑物，无法取得评估价值的但是，您必须通过当地税务局才能开具购买发。经确认，《条例》第六条规定的扣除项目金额可以在购货发上注明的金额每年加5计算。将购买年份更改为转让年份。纳税人购买房屋时缴纳的契税，如能证明已缴纳契税，可作为“房地产转让相关税费”扣除，但不作为追加赠与的依据。5.

5不动产转让税

指房产转让时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。转让房产时缴纳的教育增值税也可以作为税款扣除。营业税改增值税后，不含增值税。

6.财政部确定的其他扣除项目

额外扣除。纳税人从事房地产开发的，取得土地使用权支付的价款与房地产开发成本之和，准予扣除20%。

代收费用扣除。县级以上人民政府要求房地产开发企业销售房屋时收取的各项费用，包含在房屋价款中向买受人收取的，可以按以下规定征税房地产资本收益。如果征收费不包含在房屋价格中，与房价分开收取，则可能不被视为房地产资本收益。如果代理费作为资本利得征税，则可以在计算扣除项目金额时扣除，但如果代理费不作为资本利得征税，则不能作为加计扣除的依据。转让房产时，计算增值时扣除，付款时不扣除代收费用。

主要减税政策

1销售增值税率低于20%的普通房屋，免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人的增值税率达到以下标准的，免征土地增值税以销售为目的建造普通房屋的比例为20%或以下。普通标准住房是指按照当地普通私人住房标准建造的住宅住房。

豪华公寓、别墅、度假村等并不是典型的标准住宅。根据《国务院秘书处转发建设部等部门关于稳定房价工作意见的通知》规定，普通标准住房还必须符合以下条件住宅面积超过10户、单套房建筑面积小于120平方米、或实际成交价格小于同地块平均成交价格12倍的。

各省、自治区、直辖市一般住房的具体标准可适当提高，但不得超过上述标准的20%。前两个条件相对容易检查。现在的题在于确定第三个条件，即实际销售价格是否低于同一块土地上房屋平均销售价格的12倍。但目前，大部分县级税务机关并没有关于“同地房屋交易平均价格”的参考通知或通知。

纳税人从事住宅建设和其他房地产开发活动，必须分别计算增值额。未单独计算增值税税额或无法准确计算增值税税额的，已建成的普通标准住宅不能适用本免税规定。

两人出售房屋免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行规定实施细则》第十二条规定，个人因工作变动或者居住条件改善而迁移原住房的，经税务机关批准，居住满5年的，免征土地增值税。居住三年以上不满五年者，按土地价值的一半征收。已加税。居住期限不满3年的，按规定征收土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税有关具体题的通知》，个人以房地产换取住宅的，免征土地增值税。地方税务机关。

根据《财政部、国家税务总局关于协调房地产交易税收政策的通知》，个人销售房屋暂免征收土地增值税。这意味着私人出售的房屋免征土地增值税，无论它们是传统房屋还是非标准房屋、第一套房屋还是两套或以上房屋。注意这仅限于私人住宅。其他私有财产，如商店、办公楼、车库和单独契约的地下室，不免税。

3政府转移支付免征土地增值税的情况

因国家建设需要，政府依法征用、收回，或者因城市建设规划、国家建设需要划转的房地产所产生的补偿性收入，原房地产如下纳税人自愿转让的土地，免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，依照国家建设需求法征用、收回的房地产，免征土地增值税。《土地增值税暂行规定实施细则》第十一条规定，所谓因国家建设需要征收、收回的房地产，是指征用、收回之日经政府批准的房地产。满足城市实施规划和国家建设的需要。

《财政部税务总局关于土地增值税若干题的通知》规定，《城市实施方案》中的搬迁是指因旧城改造、工业污染、居民扰乱等原因而发生的搬迁。经政府或政府有关部门批准的城市规划，根据政府或政府有关部门的批准，确定出让情况。“国家建设的需要”是指实施经国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关申请免税，经税务机关审核后，免征土地增值税。

4.旧房转为公共租赁住房且增值率不超过20的房屋，免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》规定，企事业单位、社会团体及其他组织必须将旧住房转为公共租赁住房的，增值额为免征土地增值税的扣除项目，不超过金额的20%。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指经省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团人民政府批准的公共租赁住房发展规划和年度计划。公共租赁住房按照市、县人民政府按照《公共租赁住房发展促进指引》的意见和具体管理方案进行管理。本优惠政策执行期限为2016年1月1日至2018年12月31日。

5、旧房转为经济适用住房且增值税不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造税收政策的通知》规定，企事业单位、社会团体和其他组织将旧房屋转为房屋进行重建安置时，增值额按第20项扣除；不超过土地增值税免税额。

六、企业兼并重组暂不征收土地增值税。

根据《关于继续执行企业改制重组土地增值税政策的通知》，非法人企业必须整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司必须改制前的国有企业转让、出让土地使用权、土地上的建筑物及其附着物的，暂不征收土地增值税。改制后改制为法人。两个以上企业按照法律规定或者合同约定合并为一个企业，原企业的投资主体继续存在的，转让或者变更房地产的，暂不征收土地增值税。原公司的财产继承给合并后的公司。根据法律规定或者合同约定，公司分为两个或者两个以上与原公司投资主体相同的公司。

1、营业税金及附加费

1、按转让价款与购买价款的差额缴纳5%的营业税。

2、在缴纳营业税的基础上，缴纳7%的城建税、3%的教育税。

2、印花税和契税

1、按房产转让文件上注明的金额缴纳0-05的印花税。

2、按成交价格缴纳三类凭证税。

3.土地增值税

1、土地增值税按其收入扣除规定营业额后的增值税额缴纳。

2、具体扣除项目取得土地使用权所支付的金额、因转让房地产而发生的土地开发税费用等。

3.确定税率有四个税级。增值税额不超过扣除项目金额50%的，超过扣除项目金额50-100%的，税率为30%。对于抵扣项目金额，税率为40%，增值税额超过抵扣项目金额100-200%的，税率为40%。比例为60。为了计算方便，可以采用简单的计算公式进行计算土地增值税=增值税-税率-扣除项目金额-简易计算扣除系数。就是这样。我不知道它是否会对你有帮助。