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1月19日，第二批《天津市住宅多元化空间增值利用规划与管理指南》正式公布。

根据《市规划和资源部门关于印发各类居住空间增值利用规划管理指导意见的通知》的印发实施，结合市场需求和实际情况，鼓励采用住宅项目、住宅建筑多种停车形式制定鼓励首层空间多元化利用、鼓励住宅建房等各类住宅空间增值利用规划管理的第二份指导意见。在建筑物上安装封闭式阳台，规范设备设置，允许住宅楼有条件设置露台。

建议住宅项目采用地面停车、高架或半地下室停车两种形式。架空地板、阳台、露台等也可以！

新规定正文如下

市规划和资源部门关于印发各类居住空间增值利用规划管理指导意见的通知

各地局及相关部门

进一步推进城市多元化、高品质住房建设，满足人民群众对美好生活的向往，增强城市活力，率先做好防灾减灾工作，实现从“住一处”的转变。现将《城市规划资源司关于多元化居住空间增值利用规划与管理的指导意见》印发给你们，请遵照执行。

2024年1月18日

市规划资源局关于住宅多元化空间附加值利用

规划与管理指导

进一步推动我市住房建设多元化、高品质，满足人民群众对美好生活的向往，增强城市活力，带头做好防灾减灾工作，实现从“住一处”到“住一处”的转变“住一处”“住好地方”，根据《市规划和资源部门关于印发各类居住空间增值利用规划管理指导意见的通知》的印发实施”并根据市场需求和本市实际情况相结合。制定了《住宅多元化空间增值利用规划管理第二次指导意见》住宅首层预留空间，鼓励住宅多元化空间增值利用规划管理。住宅建筑设置封闭式阳台，规范设备设置，有条件允许建筑设置露台。

一、规划及管理要求

鼓励住宅项目采用多种停车业态

为增强城市抵御洪涝灾害的能力，提高城市韧性，建设绿色生态城市，保证雨水深度渗透海绵城市，住宅项目设有地面停车楼、高架两种停车形式，鼓励您采用表格。另外，半地下停车场形式的住宅项目建筑覆盖率不得超过75%。

1.停车位于地面停车场。

1）技术指标要求对新建带有停车位的地面停车楼住宅项目，在容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标上给予相应的激励政策。地面停车场建筑面积折算规划条件中规定的容积率不包含容积率。二、建筑密度和绿地比例补偿的计算方法在附件中有详细说明。

2）建设内容要求一是地面停车楼可以独立建设，也可以与配套公共服务设施、当地政府配套设施、必要的设备建筑联合建设；二是联合建设部分只能在本地区建设。停车场建筑首层不能超出停车场建筑的水平投影范围；三是地上停车场建筑的停车功能建筑面积不得低于总建筑面积的65%。

3）土地出让金征收要求一是地面停车楼用于商业服务，增加可售住宅建筑面积的，需额外缴纳土地出让金。地面停车楼一旦建成，必须缴纳土地出让金，非商业性建设内容增加可售住宅建筑面积，可售住宅建筑面积不再额外缴纳土地出让金。

4）人防计算要求地面停车场建筑面积不纳入人防工程面积计算标准。

2.高台停车场

1）技术指标要求新建住宅项目利用吊顶下空间建设车辆停车位的，必须按照以下要求进行计算和管理。一是立交桥下折算的建筑面积容积率不包含在规划条件规定的容积率内，因此将得到补偿；二是立交桥上表面将作为室外地面，并在此基础上，对建筑底层面积和高架上方绿地面积进行补偿计算。建筑层数和建筑高度。第三，地面应根据地面建筑的要求进行回退。高架外部地面不得高于周边城市道路6米，防护栏杆、墙壁等表面不得高于周边城市道路。75m，不宜提供停车位。在一个高高的上。

2）建设内容要求一是高架下可设置停车功能、公共服务、城市设备设施、公共开放空间等；二是高架下停车功能水平投影面积可已确立的。65；三是建筑阳台应与高架一体化设计，高架占建筑面积比例不宜超过30%。

3）城市界面空间管控要求一是高架必须沿城市界面和开放的社区道路配备公共功能、公共开放空间或绿化景观处理，营造友好、美观、有活力的城市界面。局部不宜设置墙体，其次架空应靠近现有住宅界面并调整关系，减少对现有住宅噪音、光线和视觉干扰的影响。

4）土地出让金征收要求一是商业公共服务必须建设在地面以下，这将增加可售住宅建筑面积，必须为增加的可售住宅建筑面积缴纳土地出让金。随着“首套房政策”的实施，土地出让金必须偿还，三是吊顶下安装的非经营性建设内容导致可售住宅数量增加。增加的可售住宅建筑面积无需偿还土地出让金。

5）人防计算要求上层及相应楼层包含在建筑物基础内，若地基深度超过3m，则需建设人防工程的建筑物面积为预计面积建筑物首层高于架空层的面积。计算公式为

住宅首层空间利用多元化

住宅建筑首层除提供居住功能外，还可提供公共服务，以增加社区活力，提高社区环境质量，提高公共服务设施的便利性，鼓励空间的多样化利用。它可以安装或部分升高以创建室外公共空间。

1、技术指标要求一是房屋首层空间多方位利用的建筑面积不计入规划条件规定的容积率并予以补偿，二是当部分扩建改作他用，属室外公共空间，不计入建筑密度，不计入绿地费。

2、土地出让金征收要求一是通过住宅楼首层空间多元化设立商业公共服务等用途，住宅建筑面积将增加，需缴纳土地出让金住宅建筑面积增加。二是住宅首层必须缴纳土地出让金，因该空间内非商业性建设导致可售住宅建筑面积增加的，增加的可售住宅建筑面积不缴纳土地出让金。

我们建议住宅安装封闭式阳台，规范设备设置。

适应北方气候，减少高处坠落风险，塑造建筑整体形象，满足人们实际居住需求，提高生活质量，使居住功能更加完善，生活更加舒适。住宅楼建议安装封闭式阳台，并安装设备。

1、鼓励居民安装封闭式阳台，封闭式阳台建筑面积对应的容积率因未包含在规划条件规定的容积率内而予以补偿，土地出让金必须偿还。

2、在住宅楼内设置设备时，若单元户型的居住面积小于5平方米，设备构件的水平投影面积不能超过5平方米，且若单元户型的居住面积类型超过5种的，居住空间内的设备构件的水平投影面积不得超过6平方米。